בקצרה: תשואה ברוטו מחשבת שנים עשר חודשי שכירות חלקי מחיר הדירה, ומתעלמת מחודש ריק בין דיירים, מוועד בית, מארנונה בתקופות הביניים, מתיקונים ומתיווך. בפועל הפער בין ברוטו לנטו מגיע ל-1.5 עד 2 אחוזים. חשבו לפי עשרה חודשי שכירות בשנה ותקבלו מספר שקרוב למציאות.
המודעה מבטיחה 4 אחוז תשואה. החישוב שמאחוריה כמעט תמיד זהה: שכר דירה חודשי כפול שנים עשר, חלקי מחיר הדירה. זאת תשואה ברוטו, והיא מניחה שהדירה מושכרת בכל יום בשנה, שאף דייר לא עוזב, ושהדוד לא מתפוצץ.
קראו גם: קיבלתם מפתח לדירה חדשה מקבלן? הבדיקה שרוב הרוכשים מדלגים עליה מחזירה את עלותה פי כמה · האינטרנט איטי בחדר השינה? החלפת הראוטר היא בדרך כלל הפתרון הלא נכון · קניתם מצלמת אבטחה יקרה? רוב האנשים משלמים על פיצ’רים שלא ישתמשו בהם
אף אחד מהתנאים האלה לא מתקיים לאורך זמן. דייר ממוצע בישראל מחליף דירה אחת לשנה או שנתיים, וההחלפה הזאת לוקחת זמן.
איפה נעלמים האחוזים
הפער הגדול ביותר הוא התפוסה. אפילו שבועיים ריקים בין דיירים, פלוס ימים לצבע וניקיון, מורידים בקלות חודש שלם בשנה. זה מוריד כ-8 אחוזים מההכנסה השנתית. בדירות בפריפריה או בדירות גדולות הזמן הזה ארוך יותר.
אחריו באים התשלומים השוטפים שנופלים על הבעלים דווקא בתקופות הריקות: ארנונה, ועד בית, ולפעמים חשמל ומים מינימליים. ואז התיקונים. דוד, מזגן, אסלה, צבע כל כמה שנים. הכלל המקובל אצל משקיעים ותיקים הוא לשריין חמישה עד עשרה אחוזים מההכנסה השנתית לתחזוקה.
המס הוא הסעיף שהכי מרבים לשכוח. יש תקרת פטור חודשית שמתעדכנת כל שנה, ומעליה אפשר לבחור מסלול של 10 אחוז מס על כל ההכנסה ברוטו בלי ניכוי הוצאות, או מסלול של מס שולי עם הכרה בהוצאות. למי שיש דירה אחת מעל התקרה, מסלול ה-10 אחוז לרוב פשוט יותר.
איך מחשבים נטו בשתי דקות
- קחו שכר דירה חודשי וכפלו ב-10, לא ב-12
- הורידו 6 אחוזים מהתוצאה לתחזוקה שוטפת
- הורידו עלות ועד בית וארנונה לחודשיים
- הורידו את המס לפי המסלול שבחרתם
- חלקו במחיר הדירה בתוספת מס רכישה, עורך דין ושיפוץ ראשוני
- השוו את המספר לתשואה על אג”ח ממשלתי לעשר שנים
המכנה חשוב לא פחות מהמונה. רוכשים רבים מחלקים בשווי הדירה לפי החוזה ושוכחים שהם שילמו עוד עשרות אלפי שקלים על מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ כניסה. ההוצאות האלה הן חלק מההשקעה.
איפה כן אפשר לשפר את המספר
הקטנת זמן המעבר בין דיירים שווה יותר מהעלאת שכר הדירה בעשרות שקלים. מי שמתחיל לפרסם שישים יום לפני סוף החוזה, ומאפשר צפייה בזמן שהדייר הנוכחי עדיין גר, מצמצם את החודש הריק לשבוע.
מסירת מפתחות היא חיכוך קטן שמתארך. מנעול חכם מאפשר לתת קוד זמני לבעל מקצוע או למתעניין בלי להגיע פיזית, וזה מקצר ימים בכל סבב. באותה רוח, רק חלק ממוצרי הבית החכם באמת מחזירים את עלותם בדירה מושכרת, ורובם לא.
דירה מרוהטת מניבה שכירות גבוהה יותר אבל גם בלאי מהיר, ולכן שווה לבחור ריהוט שעומד בחילופי דיירים. כורסה עם בד נשלף וקל לניקוי תחזיק שלושה שוכרים, כזאת עם בד בהיר תחזיק אחד.
ובדירה חדשה מקבלן, הכסף הגדול נחסך לפני שיש בכלל דייר. בדיקת מסירה שמאתרת ליקויים בזמן האחריות חוסכת תיקונים שאחרת ייפלו עליכם בשנה השלישית.
פתחו גיליון, הכניסו את מחיר הדירה כולל כל עלויות הרכישה, הכפילו את השכירות ב-10 והורידו את ארבעת הסעיפים מהטבלה. אם המספר שיוצא נמוך מהתשואה על אג”ח ממשלתי, בקשו הנחה במחיר או חפשו דירה אחרת.
מקור: תשואה, ויקיפדיה
מאמרים נוספים שיעניינו אתכם
- קיבלתם מפתח לדירה חדשה מקבלן? הבדיקה שרוב הרוכשים מדלגים עליה מחזירה את עלותה פי כמה
- האינטרנט איטי בחדר השינה? החלפת הראוטר היא בדרך כלל הפתרון הלא נכון
- קניתם מצלמת אבטחה יקרה? רוב האנשים משלמים על פיצ’רים שלא ישתמשו בהם
- מנעול חכם לדלת: הפיצ’ר שכולם קונים בשבילו הוא בדרך כלל מיותר
- ניקוי חלונות בגובה: למה מים נקיים מנצחים מגב וסבון
- איך בוחרים כורסה לסלון בלי להתחרט אחרי חודש
כתבות קשורות
